조합원입주권과 일반분양권의 양도소득세

조합원 입주권이란 도시및주거환경정비법 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 말합니다.

 

기존의 일반주택을 소유한 자가 주택이 철거되고 아파트에 입주할 권리를 갖게 되는데 이를 조합원입주권이라고 합니다.

아파트 분양권이란 건설회사나 재건축조합이 제3자에게 자신이 건설하는 아파트를 판매한 것입니다.  

조합원입주권은 다가구나 다세대 주택을 소유하고 있다가, 재건축이 시작되면 입주권이됩니다.  다시 주택이 완공되면 주택으로 간주합니다.

1. 재개발 재건축 조합원 입주권의 양도소득세 특례

재개발 재건축 조합원입주권은 세법에서는 주택으로 간주합니다. 따라서 보유한 다른주택이 없다면 조합원입주권은 1세대1주택 비과세 됩니다.

 

단, 관리처분인가일 또는 철거일 이전에 그 주택을 보유한 상태이어야 합니다.

관리처분인가일또는 철거일 이전에 매입한 조합원입주권은 아래의 경우에 양도소득세가 비과세 됩니다.

 

(1)  양도일 현재 보유한 다른주택이 없는 경우

(2)  양도일 현재 1주택과 1개의 조합원 입주권을 보유한 상태이면서, 1개의 주택을 취득한 날로 부터 3년이내인 경우 - 일시적인 2주택과 같음.


2. 아파트 분양권의 양도소득세 계산

아파트 분양권은 부동산상의 권리로 주택이 아닙니다. 따라서 1세대1주택 양도소득세 비과세가 허용되지 않습니다. 장기보유특별공제도 허용되지 아니합니다. 적용세율은 일반부동산과 같습니다.

- 적용세율

1년미만 보유는 : 50%

2년미만 보유 : 40%

2년이상보유 : 6~ 38%

아파트 분양권은 주택이 아님으로 아파트 분양권과 1주택을 소유한 경우에 1주택을 양도하면 1세대1주택 비과세헤택을 얻을 수 있습니다. 조합원 분양권은 그 자체가 주택으로 1세대1주택 비과세 혜택을 받습니다.

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조합원입주권과 아파트 분양권은 경제적실질에 있어서는 큰차이가 없지만, 양도소득세의 측면에서는큰 차이가 남으로 많은 주의가 필요합니다.

< Posted by 재인세무회계사무소>