아파트의 유사 매매사례가액 : 상속세 증여세의 아파트 시가 산정

상속세나 증여세를 신고할때 상속가액 및 증여가액은 상속이나 증여받은 자산의 시가로 하도록하고 있습니다.

 

이 시가가 없는 경우에는 기준시가나 공시지가등의 보충적인 방법에 의하여 시가를 산정하도록하고 있스빈다.

 

 

 

1. 상속증여세법상의 시가의 개념

 

- 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 합니다. 

 

- 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 시가로 인정되는 것을 포함한다.

 

 

 

2. 시가로 인정되는 기간

 

 

(1) 일반적인 경우

 

- 상속은 상속개시일로 부터 상속개시일전 6개월, 상속개시일후 6개월

 

- 증여는 증여일로 부터 증여일전 3개월 증여일후 3개월

 

- 매매의 경우 매매계약서일을 기준으로 평가시간을 산정함. 잔금청산일이나 소유권이전등기일이 아닙니다.

 

 

(2) 지방청 평가심의위원회의 자문을 거친경우

 

 

- 평가기준일 전 2년내의 기간에 매매사례가액이 존재하는 경우에는 평가심의위원회의 자문가액을 시가로 할수 있습니다.

 

- 납세자는 평가심의위원회의 자문을 요구할수 없습니다.

 

- 매매사례가액이 상속일 전후6개월(증여일전 3개월)에 없으나 상속일(증여일)과 상속일(증여일)전 2년사이에 있는 경우에는 세무서는 평가위원회에 심의를 대부분 요청합니다.

 

 

3.  시가로 인정되는 가액

 

 위의 상속 및 증여의 시가로 인정되는 기간(전후 6,3개월)에 형성된 아래의 가액이 상증법상의 시가로 인정됩니다.

 

① 해당자산의 거래가액 :

 

- 상속(증여)받은 자산을 실제로 매매한 경우의 가액

 

- 다만 특수관계인과의 거래등 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우는 제외합니다.

 

- 매매의 경우 기준일자는 매매계약일이며 잔금청산일이나 소유권 이전등기일이 아닙니다.

 

- 따라서 상속의 경우는 상속개시일 전후6개월 사이에(증여는 증여일 전후3개월) 매매계약이 체결된 경우에 거래가액으로 인정합니다.

 

 

②감정가액

 

- 당해 재산에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

 

- 여기서 감정기관은 감정평가법인과 개인감정평가사를 말합니다. (개인평가사는 2014..03.14이후 적용)

 

- 지나치게 낮은 가액으로 평가한 경우에는 세무서장은 재감정을 할수 있습니다. 낮은 가액은 유사매매사례가액등 시가로 인정된 가액의 90%이하를 말합니다.

 

 

③ 수용보상가액. 경매가액 공매가액

 

- 당해 상속(증여)받은 자산의   수용보상가액 이나 경매 공매가액이 있는 경우에는 그 가액으로 평가합니다.

 

 

④ 유사한 자산의 매매사례가액

 

- 당해 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액, 감정가액, 수용보상경매가액이 있는 경우에 그 가액

 

 

 

4.  아파트의 유사매매사례가액 

 

 

(1)  유사매매사례가액의 개념

 

- 기간중에 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매 등의 가액을 유사매매사례가액이라고 합니다.

 

-  아파트의 경우 상속받은 자산의 면적(평형), 위치(동의 위치), 방향, 용도, 기준시가, 조망권 및 일조권, 큰길과 거리, 내부인테리어 등을 고려하여 평가합니다. 

 

 

- 같은 값이 두개인 경우에는 여러가지 판례가 있으나 거래일로부터 제일 가까운 날 거래된 것을 기준으로 합니다.

 

(2) 각종 판례에서의 아파트 유사매매사례가액  

※ 비교대상 아파트가 같은 동 같은 면적이라 해도 평가대상아파트보다 기준시가가 높은 것은 매매사례가액으로 인정하지 않는다(국심2007서679, 2007.05.29)
 

※ 비교대상 아파트가 같은 동 같은 면적이라 해도 기준시가가 평가대상 아파트보다 낮은 것은 매매사례가액으로 시가로 인정한다는 (감심2007-124, 2007.09.20).

 

※국심2007서679, 2007.05.29

비교대상 아파트는 같은 동ㆍ다른 층에 위치하고 면적은 같으나, 기준시가가 높아 매매사례가액으로 인정하지 않음

※ 심사증여2009-102, 2010.03.11 
매매사례가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 보는 것이 타당함

 

 

< 맺음말>

 

여기까지 아파트의 상증법상의 시가에  대한 이야기입니다.

 

아파트의 상속증여세에 대한 시가평가는 실제 시가에 근접하지 않은 가액으로 신고하는 경우에는 가산세가 맞습니다. 상증법은 의외로 촘촘한느다는 것을 알아두었으면합니다.

 

 

< Posted by 재인세무회계사무소>