상속세법 증여세법상의 아파트 시가평가 방법

상속받은 아파트와 면적이 동일한 다른 아파트(이하 “비교대상 아파트”라 함)에 대한 매매사례가액이 2이상인 경우에는 먼저 위치, 용도, 종목, 면적, 기준시가 등을 고려하여 상속받은 아파트와 유사성 또는 동일성을 판단하여야 하며, 가장 유사하거나 동일하다고 판단한 매매사례가액을 상속받은 아파트의 시가로 적용할 수가 있는 것입니다.

다만, 조세심판원에서는 아래와 같이 비교대상 아파트가 같은 동 같은 면적이라 해도 기준시가가 높은 것은 매매사례가액으로 인정하지 않는다는 심판 결정사례(국심2007서679, 2007.05.29)가 있으며,

또한 비교대상 아파트가 같은 동 같은 면적이라 해도 기준시가가 상속받은 아파트보다 낮은 것은 매매사례가액으로 시가로 인정한다는 감사원 심사청구 사례(감심2007-124, 2007.09.20)가 있습니다.

상속받은 아파트보다 기준시가가 높은 아파트에 대한 매매사례가액은 상속재산의 시가로 적용하기 어렵다 판단되고 다른 시가에 해당하는 가액이 없는 경우에 한하여 상속받은 아파트와 면적이 동일하지만 기준시가가 낮은 아파트에 대한 매매사례가액은 시가로 적용할 수 있는 것입니다.

※국심2007서679, 2007.05.29
비교대상 아파트는 같은 동ㆍ다른 층에 위치하고 면적은 같으나, 기준시가가 높아 매매사례가액으로 인정하지 않음
※감심2007-124, 2007.09.20
비교대상 아파트가 같은 동, 같은 면적이고, 기준시가가 과세대상 아파트보다 낮아 매매사례가액으로 보아 증여세를 부과함

※상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】
① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. (2010. 12. 30. 개정)
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다. (1996. 12. 31. 개정)
2~3. 생략.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다. (2010. 12. 30. 단서신설)
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일 (2002. 12. 30. 개정)
2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날 (2002. 12. 30. 개정)
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날 (2006. 2. 9. 개정)
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. (2010. 12. 30. 개정)

< Issued by : 재인세무회계사무소>