주택월세에 대한 양도세와 소득세는?

편집자 주
삶의 사소한 것까지도 세금과 관련되는 경우가 많다. 세금은 바로 일상의 생활과 분리할 수 없는, 삶의 현장에서 뗄래야 뗄 수 없는 공기와 같은 것이기 때문이다. 이번 주는 장기임대주택과 거주주택을 소유하고 있는 경우 1세대 1주택 비과세 요건에 대하여 알아 보도록 하자.

사례 소개
화수분 씨는 서울과 인천에 부부가 아파트 각 한 채씩 소유하고 있다. 현재 서울에 살고 있는 주택은 2002년 분양 받아 현재까지 세대원 전원이 살고 있다. 다른 1주택은 인천시에 2005년 8월에 분양 받아 현재까지 세를 놓고 있다. 현재 세를 놓고 있는 주택을 임대주택으로 사업자 등록을 하고, 살고 있는 주택을 팔고 다른 주택을 사서 이사하려고 하는데, 이 경우 살던 주택에 대한 양도소득세가 비과세 되는지 알고 싶다. 또한 주택임대사업자 등록을 할 경우 월 80만원 정도의 월세를 받는다면 세금은 얼마 정도나 부과 될까?

1세대 다주택 중과 제외 장기임대주택 요건
소득세법 시행령 개정으로 2011년 10월 14일 이후 양도 분부터 주택임대사업자가 거주주택을 양도 시 1세대 1주택 비과세 특례가 적용된다. 먼저, 1세대 3주택 이상 중과 및 1세대 2주택 중과 제외 장기임대주택(이하 "장기임대주택"이라 함) 요건은 아래와 같다(매입임대주택의 경우).

소득세법 제168조에 의한 사업자등록과 「임대주택법」 제6조에 따른 임대사업자 등록(이하 "사업자등록 등"이라 함)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하고 있는 주택으로서 아래 요건을 충족한 임대주택을 말한다.

구 분	규 모	가 액	호 수	임대 기간
매입 임대 주택	대지298㎡이하이고 연면적(공동주택은 전용면적)149㎡이하	임대개시일 당시 기준시가 6억원 이하 (수도권밖 3억원이하)주1	1호 이상	5년 이상

※ 임대기간의 계산시 사업자등록 등을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 봄
*주1) 2011. 10. 14. 전에 「임대주택법」 제6조에 따라 임대주택으로 등록한 주택의 경우에는 취득 당시 기준시가 6억 원 이하(수도권 밖은 3억 원 이하)

장기임대주택과 거주주택을 소유하고 있는 경우 1세대 1주택 비과세 요건
1세대 1주택 비과세란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 3년 이상인 경우를 말한다[단, 고가주택(양도가액 9억 원 초과) 제외].

위의 장기임대주택과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 아래 ⓐ와 ⓑ요건을 모두 충족하는 해당 1주택(이하 "거주주택"이라 함)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 위 1세대 1주택 비과세 규정을 적용한다.

이 경우 해당 거주주택이 「임대주택법」 제6조에 따라 임대주택으로 등록한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말함. 이하 "직전거주주택"이라 함)이 있는 거주주택(이하 "직전거주주택보유주택"이라 함)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간 분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용한다(아래 산식으로 계산한 금액에 대해서 과세).

★ 양도소득금액 × (직전거주주택의 양도 당시 직전거주주택보유주택의 기준시가 - 직전거주주택보유주택의 취득 당시의 기준시가) ÷ (직전거주주택보유주택의 양도 당시의 기준시가 - 직전거주주택보유주택의 취득 당시의 기준시가)

ⓐ 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 「임대주택법」 제6조에 따라 임대주택사업자로 등록한 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것
ⓑ 양도일 현재 장기임대주택을 「임대주택법」 제6조에 따라 임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것

장기임대주택의 임대기간요건을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우
장기임대주택의 임대기간요건을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보아 위 특례를 적용한다. 다만, 추후 장기임대주택 요건을 충족하지 못한 경우에는 그 사유가 발생한 과세연도의 과세표준을 신고할 때 아래 ①에서 ②를 뺀 금액을 양도소득세로 납부하여야 한다.

① 거주주택 양도 당시 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보지 아니할 경우에 납부하였을 세액
② 거주주택 양도 당시 특례를 적용 받아 납부한 세액

주택임대에 대하여 장부를 기장하지 않고 월세를 받고 있다면 납부할 소득세액
부부합산하여 2주택 이상을 소유하거나, 고가주택(기준시가 9억 원 초과)을 소유하면서 월세소득이 있는 경우 사업소득(부동산임대)으로 소득세가 과세된다. 위의 경우 주택임대사업자등록전이라도 2주택을 소유하면서 월세를 받았다면 해당 월세에 대해서 다음연도 5월에 주소지관할세무서로 소득세 확정신고 및 납부를 해야 한다.

주택임대에 대하여 장부를 기장하지 않고 매월 80만원의 월세를 받고 있다면 납부할 소득세액은 다음과 같이 계산될 것이다.

ㅇ 수입금액 960만원(80만원 × 12개월) - 필요경비 434만원(960만원 × 단순경비율 45.3%) = 소득금액 526만원
ㅇ 소득금액 526만원 - 소득공제 210만원(본인 150만원, 표준 60만원) = 과세표준 316만원
ㅇ 과세표준 316만원 × 세율 6% = 산출세액 19만원 (=납부할 세액)

다른 소득이 있는 경우 합산하여 소득세액을 계산하므로 납부할 세액이 증가 할 것이며, 소득공제항목이 증가(예, 배우자 공제 등)하는 경우 납부할 세액이 감소 할 것이다.

시사점
위의 경우 양도하는 거주주택의 보유기간이 3년 이상이고 거주한 기간이 2년 이상이면 비과세 적용을 받는다. 다만, 차후에 장기임대주택의 요건을 충족시키지 아니하면 양도소득세가 추징되니 유의하여야 한다.

<출처 : 비즈앤택스>