임대주택사업자의 장기임대주택 재건축의 경우

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<이전 발행글 전문>
임대주택사업자의 장기임대주택을 재건축하는 경우의 거주주택의 1세대1주택 비과세의 경우에 질문이 있어서 글을 올립니다.

임대주택을 재건축하여 임대하는 경우는  재건축공사기간은 임대기간에 포함되지 아니하는 것입니다. 
따라서 재건축전 임대기간과 재건축후 임대기간을 합산하여 5년 이상인 경우에는 그 임대주택의 임대기간 요건을 충족하는 것으로 판단됩니다. 

♤ 서면4팀-2225, 2006.07.12
[제목]
장기임대주택을 재건축하여 임대하는 경우 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면 적용시 재건축공사기간은 임대기간에 포함되지 아니하는 것임

[질의]
(사실관계)
- 1990.11월경에 12호를 신축하여, 1995년 1월경에 관할세무서에 장기주택임대로 사업자등록을 신청 교부 받은 후 주택을 임대하였음.
- 그 후 위 장기 임대주택이 노후화되어 할 수 없이 2001년 5월경에 위 주택을 철거하여 멸실신고 후 새로운 다가구주택 12호를 신축하여 현재까지 임대하고 있으며(공사기간은 약 1년), 사업자등록기간도 휴업기간 없이 계속되었으며, 종합소득세도 10년 이상 신고ㆍ납부하고 있음.

(질의사항)
1. 위와 같은 사실관계에서 조세특례제한법 제97조에 의거 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면이 100％가능한지.
2. 조세특례제한법 제97조가 2000.12.31.까지 한시적으로 적용되었는 바, 신축주택이 2001.5월에 준공되었으므로 감면이 배제되는지.

[회신]
1. 1986.1.1.부터 2000.12.31.까지의 기간중 신축된 국민주택 또는 1985.12.31. 이전에 신축된 공동주택으로서 1986.1.1. 현재 입주된 사실이 없는 국민주택을 5호 이상 임대하는 거주자가 당해 주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 「조세특례제한법」 제97조의 규정에 의하여 당해 임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50(10년 이상 임대한 경우에는 100분의 100)에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것이며, 이 경우 당해 임대주택이 건설교통부장관이 정하는 다가구용 단독주택의 건축기준에 의한 건축허가를 받아 건축된 다가구주택인 경우에는 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 각 1가구를 1호로 보는 것임.
2. 위 “1”의 “장기임대주택에 대한 양도소득세 감면”의 규정을 적용함에 있어서 임대하던 주택을 헐고 재건축하여 임대한 경우에는 재건축공사기간은 임대기간에 포함되지 아니하는 것임.

< Issued by 재인세무회계사무소>