자녀에 증여후 3년 뒤 양도…1가구 1주택 비과세 혜택 활용

자녀에 증여후 3년 뒤 양도…1가구 1주택 비과세 혜택 활용

Q: 서울 서초구에 살고 있는 서모 씨(62)는 20년 전 은퇴 후 전원주택을 짓고 살 생각으로 경기 광주시에 땅을 사뒀다. 하지만 배우자가 이사를 원치 않아 나대지(지상에 건축물 등이 없는 대지) 상태로 팔려고 보니 그동안 시세차익이 커져 양도소득세만 몇 억 원이 나오는 상황이다. 양도세 부담 때문에 배우자에게 증여하는 방법을 알아보고 있는데 어떤 방법이 있으며 과연 절세 효과가 있는지 궁금하다.

A: 오래전에 취득해 양도차익이 큰 부동산을 보유하고 있다면 시세차익만 계산하고 기뻐하기엔 이르다. 시세차익만큼이나 큰 양도세 부담이 바로 뒤따라오기 때문이다. 따라서 아무런 계획 없이 양도하기보다는 사전에 어떻게 하면 양도세 부담을 줄일 수 있는지 검토할 필요가 있다.

예를 들어 이 토지의 취득가액이 4000만 원이고 예상 시가는 7억 원, 현재 개별공시지가는 3억 원이라고 가정하자. 서 씨가 양도한다면 양도세는 약 2억4800만 원이다. 하지만 서 씨가 이 땅을 배우자에게 증여한 다음 증여 받은 배우자가 5년 이후에 양도한다면 어떻게 될까. 토지를 증여할 때 증여재산은 개별공시지가로 평가된다. 따라서 증여재산가액은 3억 원으로 배우자증여공제 6억 원보다 작기 때문에 증여세는 없고 취득세로 1200만 원을 내면 된다. 이렇게 증여를 받고 난 뒤 5년 뒤 양도할 때는 취득가액이 증여받은 3억 원이 돼 양도세는 약 1억3900만 원이다.

여기서 5년이라는 기간이 중요한 이유는 증여받은 지 5년이 되기 전에 양도하면 양도세 계산 때 취득가액이 증여가액이 아닌 증여자의 당초 취득가액으로 계산돼 배우자 증여를 통해 양도차익이 줄어드는 효과가 사라지기 때문이다.
하지만 서 씨에게는 이보다 더 좋은 방법이 있다. 1가구 1주택 비과세를 활용해 보는 것이다. 현재 토지는 아무것도 없는 나대지 상태지만 여기에 집을 짓는다면 얘기는 달라진다. 배우자에게 증여하는 대신 아직 무주택자인 세대 분리된 자녀에게 토지를 증여한 뒤 자녀가 집을 지어서 3년 뒤 양도하면 1가구 1주택 비과세를 받을 수 있다. 주택 면적의 일정 배율의 부수토지까지도 비과세가 가능하다. 이때 자녀가 내야 할 세금은 증여세 3960만 원, 취득세 1200만 원이고 3년 보유하고 양도할 때 양도가액이 9억 원이 안 되면 양도세가 없다. 게다가 5·10 주택거래 정상화방안에 따르면 비과세 보유기간이 현행 3년에서 2년으로 줄어들 예정이다.

이 방법의 가장 큰 장점은 사전증여의 효과를 볼 수 있다는 점이다. 배우자에게 증여할 때 양도세는 줄일 수 있지만 자녀 세대로 재산이 이전되는 효과는 볼 수 없다. 반면 자녀에게 토지를 증여하고 양도하면 양도세를 줄이는 것은 물론이고 시가보다 낮은 가액으로 자녀에게 증여하는 효과까지 볼 수 있다. 또 주택을 지음으로써 1가구 1주택 비과세요건을 갖춰 팔면 양도세가 없다(다만 양도가액이 9억 원을 넘으면 세금이 부과된다). 마지막으로 처분 시기를 앞당길 수 있다. 배우자에 증여할 때는 증여일로부터 5년이 지난 뒤에 양도해야 하지만 주택을 짓는다면 비과세 기간인 2년(세법 개정 후)만 지나서 처분이 가능하기 때문이다.

 

< 출처 : 동아일보 >