부동산매매업의 사업소득과 양도소득의 구분

◈ 부동산 매매업의 양도소득과 사업소득의 차이 

① 부동산 매매를 반복적으로 계속적으로 하는 사업자는 부동산 매매업자임.

② 부동산 매매를 사업목적이 아닌 부동산 임대업을 상당기간 임대후 단순한 부동산 양도로 인한 소득은 양도소득임.

③ 양도소득과 사업소득의 차이의 판단 지표

  가. 부동산 취득 및 보유현황, 

  나. 양도의 규모, 횟수, 상태, 양도의 상대방

  다. 계속성과 반복성의 유무

  라. 부동산매매업 사업자등록여부

  마. 판매경위, 판매 상대방과의 관계

※ 부동산매매업에 대한 사업소득은 사업자등록 여부와 관계없이 위의 기준에 따라 판단

 

▶ 소득세법 기본통칙 64-122…1 【부동산매매업 등의 업종구분】

① 영 제122조의 규정에 의한 부동산매매업의 범위는 다음과 같다. (1997. 4. 8. 개정)

1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산(부동산을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간 내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우(2011. 3. 21. 개정)

2. 자기의 토지 위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 「건축법」에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우 (2008. 7. 30. 개정)

3. 토지를 개발하여 주택지ㆍ공업단지ㆍ상가ㆍ묘지 등으로 분할판매하는 경우(「공유수면매립법」 제26조의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함) (2008. 7. 30. 개정)

 

▶ 소득세 집행기준 19-0-9 부동산매매업 등의 업종구분

① 부동산매매업의 범위는 다음과 같다.
1.부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산(부동산을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 매매하거나, 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우

2.자기의 토지 위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축 중인 「건축법」에 따른 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우

3.토지를 개발하여 주택지ㆍ공업단지ㆍ상가ㆍ묘지 등으로 분할판매하는 경우(「공유수면매립법」제26조에 따라 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우를 포함한다)

② 부동산매매ㆍ저당ㆍ임대 등에 따라 행하는 부동산 감정업무를 수행하는 사업은 부동산 감정평가업으로 본다.

③ 부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지ㆍ분합ㆍ조성ㆍ변경 등을 함으로써 해당 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다.

④ 근린생활시설과 주택이 함께 있는 건물을 상속받아 그 건물 전체를 다세대주택으로 증ㆍ개축하여 판매함으로써 발생하는 소득은 부동산매매업에서 발생하는 소득에 해당한다.

 

▶ 서면1팀-959, 2005.08.16

부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득 또는 양도소득에 해당하는지 여부는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하는 것이며 사업목적 없이 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것임.

 

▶ 소득46011-233, 1999.10.25.

1. 판매를 목적으로 다가구주택 또는 다세대주택(다가구주택을 다세대주택으로 용도변경하는 경우 포함)을 신축하여 양도하는 경우에는 건설업에 해당하고, 판매를 목적으로 이를 매입하여 양도하는 경우에는 부동산매매업에 해당하며, 임대용으로 이를 신축하거나 매입하여 다년간 임대용으로 사용하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당함.

2. 부동산의 양도가 사업소득(건설업, 부동산매매업)에 해당하는지 양도소득에 해당하는지 여부는 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 사실판단할 사항임.

< Posted by 재인세무회계사무소 >