수익성 좋은 상가 고르는 노하우

성급한씨는 오랜 시간 고민하던 끝에 지속적이고 안정적인 수익을 얻을 수 있다는 기대감으로 상가를 구입했었다. 그러나 세입자가 여러 번 바뀌었고, 세입자마다 월세도 잘 내지 않으면서 자꾸 나가려고만 했다. 상가는 위치에 따라 그 가치가 달라지는데, 성급한씨는 결과적으로 위치가 좋지 않은 상가를 선택해 난감한 상황에 빠진 것이다. 낭패를 보지 않고 수익이 나는 좋은 상가를 선택하려면 무엇을 알아야 할까?

목이 좋은 상가는 고정 임대수익을 올릴 수 있어 노후 대비용으로 안성맞춤이다. 상가 지역과 이에 맞는 업종을 잘 선택하면 영업이익과 함께 권리금까지 챙길 수 있는 알짜 재테크 상품이기도 하다. 초보자의 경우 활성화된 상권이나 손님이 많이 오가는 상가에 투자하는 게 유리하다. 이처럼 모든 부동산이 그렇지만 특히 상가는 목이 좋아야 한다. 어느 곳에 있느냐에 따라 가치가 달라지기 때문이다. 돈을 벌게 해주는 상가를 찾기 위해선 상가별 특성부터 파악해야 한다.

중심상가
이는 도심 한복판에 있는 상가를 말한다. 중심상가는 위치가 좋아 장사가 잘 되고 유동인구가 많은 특징을 지니고 있다. 서울 명동, 종로, 남대문, 동대문 등지의 재래시장과 백화점 등 현대식 쇼핑시설이 섞여 있어 고객확보가 쉽다. 단, 점포 값이 비싸고 권리금이 높은 게 흠이다.  

하지만 중심가 점포라도 항상 수익률이 높은 것은 아니다. 초보 투자자는 무턱대고 투자하면 안 된다. 도심의 좋은 목을 내세워 비싼 값에 매물이 나오지만 수익성은 외곽의 상가보다 떨어지기도 한다. 원금회수기간을 넉넉히 잡아야 하므로 소액 투자자는 될 수 있는 한 피하는 게 좋다. 도심 가운데 있다는 장점만 보고 ‘별 일 있겠나’ 싶어 분양 받았다간 낭패 당하기 십상이다.

쇼핑몰 안의 미니점포와 리모델링 상가는 투자비는 적지만 안정적인 고정수익을 올리기 쉽다. 유동인구가 많은 도심에 있고 중·대형 상가들도 많아 손님을 쉽게 끌어 모을 수 있다. 투자 전에 충분한 시간을 갖고 유동인구, 위치, 상가 주체의 자금력, 마케팅 능력, 시세 대비 매매가(분양가) 등을 확인한 뒤 투자하는 게 바람직하다.

단지 내 상가
저금리시대에 각광받는 주택단지 내 상가다. 큰 아파트 단지면 더욱 좋다. 단지 내 상가는 소자본으로도 임대할 수 있고 상권이 비교적 안정적이라는 것이 장점이다. 따라서 초보자라도 큰 무리 없이 투자할 수 있는 게 특징이다.

반면 아쉬운 점이 있다면 안정적인 고정수익을 노리기엔 좋지만 멀리 볼 땐 유망한 부동산 상품이 아니라는 것이다. 따라서 무턱대고 “남이 하니깐 나도 한다”는 식의 묻지마 투자는 바람직하지 않다. 또한 단지 내 상가는 상권변화가 적은 편이다. 안정성 확보에선 유리하지만 고객수요가 한정적이고 목이 일정해 발전성이 떨어진다. 예를 들어 주변에 대형마트 등 큰 상가가 들어설 경우 손님들의 발길은 그쪽으로 향하게 되어 있어 규모가 작은 단지 내 상가는 치명타를 입을 수밖에 없다. 따라서 되도록 비싼 분양가로 사기보다 적정한 금액으로 마련하거나 경매 물건을 잡아야 투자수익이 높아진다. 결과적으로 단지 내 상가에 투자하려면 상대적으로 분양가가 낮고 입찰경쟁이 덜한 수도권 외곽으로 눈을 돌리는 게 유리하다.

초보 투자자가 반기는 근린상가
소자본창업자나 초보 투자자들이 가장 좋아하는 상가다. 유흥업을 뺀 다양한 업종들의 유치가 가능하다. 유동인구가 늘면 투자금회수가 쉬운 상가이기도 하다. 대단위 주거단지나 아파트 밀집지역을 배후로 한 곳에 투자하는 게 안전하다. 거주인구를 배후상권으로 하므로 상권이 안정적으로 이뤄질 여지가 높다. 상권이 무르익었을 땐 프리미엄까지 챙길 수도 있다. 따라서 초보 투자자는 분양가가 비싸더라도 이왕이면 1~2층 상가를 잡는 게 유리하다. 고층일수록 고객의 접근성과 인지도가 떨어지고 영업환경이 불리해진다.

수도권 신도시나 대규모 택지개발지구에서 개발이 끝나지 않은 대로변 상가를 처음 분양 받으면 상가가 활성화될 때 부동산가치를 크게 높일 수 있다. 근린상가는 투자 전에 세밀한 입지분석으로 유동인구를 끌어들이고 상권 확보가 확실한 목 좋은 것을 잡아야 한다. 유동인구보다 공급이 많거나 분양가격이 주변시세보다 턱없이 비싸면 투자매력이 떨어진다는 것도 명심해야 한다.

파생상가
주 건물의 보조역할을 하는 상가를 일컫는다. 의류상가의 수선센터, 병원의 식당, 예식장 건물의 음식점들이 여기에 해당된다. 따라서 주 상가의 영업상황에 따라 사업성패가 가려지므로 잘만 고르면 큰돈을 벌 수 있다. 이런 상가를 분양 받으려면 정보가 빨라야 한다. 인맥이 닿아 특혜 분양을 받는 길도 생각해볼 수 있다. 새 백화점의 아이스크림 가게, 대형 업무용 빌딩의 지하매점은 돈을 아무리 내어도 분양 받기 쉽지 않다. 하지만 그런 운 좋은 상가가 아니라도 발품을 팔고 정보를 제대로 모으면 목 좋은 상가를 차지할 수 있다.

예를 들어 신도시 대형 패션상가의 분양현장에 가보면 2~3평짜리 옷수선점, 열쇠집, 담배가게, 분식집 등이 분양시장에 매물로 나오는 것을 종종 볼 수 있다. 이같이 조그만 가게지만 잘만 고르면 번듯한 대형 상가점포보다 훨씬 높은 고 수익률을 올릴 수도 있다. 이런 상가를 잡으려면 노하우를 쌓아야 한다. 여유를 갖고 분양업체나 공사현장부근의 부동산중개업소에 두루 알려야 한다. ‘실수요자’란 점을 강조하며 ‘비싼 값을 치르더라고 꼭 분양 받겠다’는 확신을 심어줄 필요가 있다. 분양현장을 찾아가 책임자에게 알리거나 대형건물을 짓는 설계사무소 직원 등에게 귀띔해두면 의외로 고급정보를 얻을 수 있다.

<출처 : 텍스메일>