직계존비속간의 매매거래 (대물변제의 경우)

[ 증여세 분야 ]

1. 아버지가 소유한 부동산중 일부를 자녀에게 양도형식으로 소유권이전등기하는 경우에도 상속세및증여세법 제44조에 의하여 자녀는 아버지로부터 부동산의 지분을 증여받은 것으로 추정하여 자녀에게 증여세가 과세되는 것입니다.

다만 당초 아버지가 소유한 부동산에 담보된 채무가 있고 그 채무에 대한 실질적인 채무자가 아버지인 경우로서 그 아버지가 변제할 의무가 있는 채무상당액에 해당하는 금전을 귀하가 아버지에게 대여하여 채무를 변제하고 이에 대한 대가로 아버지로부터 부동산의 일부를 취득한 사실이 금전소비대차계약서 또는 약정서, 금융자료, 매매계약서 등에 의하여 객관적으로 확인이 되는 경우에는 유상취득한 것으로 보는 것입니다.

유상취득한 것에 해당하는 경우로서 시가대로 취득한 경우에는 증여세 과세문제는 발생하지 아니하는 것이나,

만일 시가보다 저가로 취득하는 경우로서 그 시가와 대가와의 차액이 시가의 30%와 3억원중 적은 금액 이상에 해당하는 경우에는 증여세가 과세되는 것입니다.

2. 그러나 만일 상기 1과 같이 사실관계를 귀하가 입증하지 못하는 경우에는 아버지의 채무를 귀하가 변제할 때, 또한 아버지의 부동산을 귀하의 명의로 취득할 때 각각 증여세가 과세되는 것입니다.

그러므로 사실상 금전대여에 대한 대물변제(채무에 대한 변제를 부동산 등으로 변제하는 것을 말함)로 아버지로부터 취득한 경우에는 그 사실을 최대한 입증하여야 하는 것입니다.

[양도소득세분야]

O "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로서 채무액에 갈음하여 부동산으로 대물변제하는 경우에도 양도로 보는 것이므로 양도소득세 과세대상에 해당합니다.

귀 질의의 경우 아버지가 소유한 부동산을 귀하에게 대물변제로 일부 이전한 것에 대하여 양도소득세 과세문제(소득세법상 비과세 또는 양도차익이 없는 경우 제외)가 발생합니다.

* 재산세과-174, 2009.01.14

자산의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 산정하는 경우 취득 및 양도가액은 매매 당사자간에 실지거래된 가액에 의하는 것으로, 채무액 또는 위자료에 갈음하여 부동산으로 대물변제하는 경우에는 대물변제된 가액이 실지거래된 가액이 되는 것으로, 귀 질의의 경우 대물변제에 해당하는지 여부 및 대물변제된 가액 등에 대해서는 제반 사실관계를 종합하여 판단할 사항임.

※상속세 및 증여세법 제44조【배우자 등에게 양도한 재산의 증여 추정】 (2010. 1. 1. 제목개정)
① 배우자 또는 직계존비속(이하 이 조에서 “배우자등”이라 한다)에게 양도한 재산은 양도자가 그 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배우자등이 증여받은 것으로 추정하여 이를 배우자등의 증여재산가액으로 한다. (2010. 1. 1. 개정)

※ 재산-245, 2011.05.18.
상속세및증여세법 제44조 제1항의 규정에 의하여 직계존비속에게 양도한 재산은 그 재산을 양도한 때에 증여한 것으로 추정하는 것이나, 직계존비속에게 대가를 지급받고 양도한 사실이 같은 법 시행령 제33조 제3항 각호에 의하여 명백히 인정되는 경우에는 그러하지 아니하는 것으로 증여추정규정이 적용되지 아니하는 재산은 양도소득세 과세대상이 되는 것이며, 당해 재산의 시가보다 높거나 낮은 대가를 지급하는 경우에는 같은 법 제35조의 규정이 적용됨