부가세법상의 토지와 건물의 가액구분

토지와 건물을 동시에 매각할 경우에 그 가액을 안분할때는 건물의 가격을 낮게 책정하는경향이 있는데 토지와 건물의 가격의 비율이 기준시가와 많이 상이할 경우 세무당국의 조사를 받을수 있음에 유의해야 합니다.

 

◈ 부가세법상 토지와 건물의 가액구분

① 원칙 : 실지거래가액

② 실지거래가액이 불분명시 : 가.나.다의 순서로 한다.

    가. 감정가액

    나. 기준시가

    다. 장부가액

◈ 실지거래가액의 조건(아래 1,2,3 모두충족)

① 매매계약서상의 매매금액이 실지거래가액임이 확인

② 계약서상에 토지의 가액과 건물 등의 가액이 구분 표시

③ 구분 표시된 토지와 건물 등의 가액 등이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우

 

◈ 감정가액의 조건 : (아래 1,2 모두 충족해야 함)

① 감정시기 : 부가세법상 직전과세기간의 시작일 ~ 당해 과세기간의 종료일.

② 감정평가의 주체 : 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가 법인.

 

 

(부가46015-230, 1999.01.26.)
사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물을 함께 공급하는 경우에 그 건물의 공급가액은 실지거래가액에 의하는 것이며, 이 경우 실지거래가액이라 함은 일반적으로 매매계약서상의 매매금액이 실지거래가액임이 확인되고 계약서상에 토지와 건물의 가액이 구분표시되어 있으며 구분표시된 토지와 건물의 가액이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우이거나, 비록 매매계약서상에는 토지와 건물의 가액이 구분 표시되어 있지는 않다 하더라도 계약서상에 기재된 매매금액이 실지거래가액임이 확인되고 매매계약체결전에 계약당사자간에 토지와 건물의 가액을 합의한 사실이 관련 증빙 등에 의하여 확인할 수 있는 경우로서 구분된 토지와 건물의 가액이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우를 말하는 것으로 각 개별사안에 따라 사실판단할 사항임.

부가가치세법 시행령 제48조의 2 【과세표준의 안분계산】
④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다. (2000. 12. 29. 개정)1. 토지와 건물 등에 대한 「소득세법」 제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. (2006. 2. 9. 개정)2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다. (2000. 12. 29. 개정)3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다. (2000. 12. 29. 개정)
 

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